Що необхідно знати про ОСББ

Що необхідно знати про ОСББ

Сфера управління багатоквартирними будинками нещодавно зазнала значних змін в зв’язку з прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, що набрав  чинності з 01.07.2015, та яким внесено ряд змін до Цивільного кодексу та інших законодавчих актів України. Даним Законом чітко окреслено деякі аспекти взаємовідносин в цій сфері, що в минулому не мали належного нормативного вираження та основувались подекуди на звичаях ділового обороту.

Законом визначено, що Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.  На співвласників покладено обов’язок по догляду та утриманню  будинку, зокрема:

  • належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна;
  • технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку;
  • дотримання вимог, правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
  • забезпечення поточного огляду і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом.

Таким чином, вся відповідальність за утримання багатоквартирного будинку, його належний стан та функціональна спроможність, відтепер покладена на співвласників, та залежить від їх колективної волі, організаційних ініціатив та результативної спрямованості.

Співвласники можуть передати усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком управляючій компанії або передати всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.

Всі свої рішення щодо управління будинком співвласники приймають на зборах. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, включаючи розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку; визначення управляючої компанії та її відкликання; визначення повноважень управляючої компанії; проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку тощо.

Кількість голосів, якими володіють учасники на зборах, визначається пропорційно до площі приміщень, що перебувають у їх власності, та у процентному відношенні до загальної площі приміщень (без урахування площі приміщень, що відносяться до спільного майна співвласників, тобто, східних площадок, ліфтових, підсобних приміщень тощо).

Співвласникам надано можливість письмового голосування шляхом опитування, в разі недостатності голосів присутніх на зборах учасників для вирішення того чи іншого питання.

Загалом порядок голосування та визначення кількості голосів учасників на зборах стали більш демократичними, співвласникам розширено коло дій та дещо звужено обмеження, що існували до прийняття Закону  при вирішенні важливих питань, пов’язаних із забезпеченням дотримання встановлених норм по утриманню багатоквартирного будинку, житлових норм та забезпеченням нормального проживання мешканців будинку.
Певним  досягненням цього Закону є також чітке закріплення норми про збереження права співвласників на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, у разі знищення (руйнування) будинку.

Законом також встановлено термін до 01.07.2016 для того щоб співвласники багатоквартирного будинку змогли визначитись із формою управління багатоквартирним будинком (ОСББ , управляюча компанія, чи у їх поєднанні), якщо така форма ще не була обрана до набрання чинності Законом. Якщо до закінчення цього терміну у будинку буде відсутня будь-яка форма управління, органи місцевого самоврядування самостійно визначають такого управителя на конкурсних засадах.

Розмірковуючи над питанням форми управління будинком, слід звернути увагу на слідуюче.

ОСББ утворюється мешканцями будинку, що дає змогу забезпечити максимальну доступність та реалізацію мешканцями засобів та способів контролю, нагляду і доступу до інформації такої організації. Однак ОСББ вимагає клопіткої та досить об’ємної роботи ініціативної групи по створенню та реєстрації об’єднання, а також по забезпеченню його діяльності, яка реалізується роботою штатних працівників ОСББ та/або шляхом залучення окремих компаній, на які покладаються всі або частина функцій з управління будинком.

Обрання на зборах співвласників багатоквартирного будинку управляючої компанії та укладення з нею договору на обслуговування без створення ОСББ  – це найлегший спосіб зняти тягар по догляду за будинком із плечей мешканців. Проте, якість послуг в такому разі буде залежати виключно від обраної управляючої компанії, а вплив мешканців буде мінімальним.

Підсумовуючи викладене, можна сказати, що законодавцем фактично утворено вертикаль управління багатоквартирним будинком, вищим органом управління в якій визначено збори співвласників, а ОСББ та управляючі компанії є виконавчими органами різних ступенів контролю.

Ініціативна група по створенню ОСББ має володіти певними юридичним навичками з оформлення необхідної документації та знанням законодавчих норм, задля їх чіткого дотримання. В ході організації роботи по створенню ОСББ ми радимо користуватися Методичними рекомендаціями, що розроблені спеціалістами Юридичної компанії «Делегат», де викладено чітку послідовність дій та встановлено всі необхідні вхідні та вихідні документи, які повинна мати ініціативна група. При підготовці вказаних рекомендацій було враховано всі останні зміни та нормативи чинного законодавства в сфері управління багатоквартирними будинками. Також ініціативна група та інші учасники відносин у даній сфері можуть звернутися до нашої компанії за наданням консультацій та практичної допомоги кваліфікованими юристами.